Area riservata

22 Febbraio 2016

Il decalogo sul Rent to buy

New buy - Nuove modalità di acquisto di beni mobili e immobili” è il nuovo progetto realizzato da Codici, Casa del Consumatore, Codacons e Casa Consum, e finanziato con il contributo di Regione Lombardia, che pone l’attenzione sulle nuove forme di contratto nel settore mobiliare e immobiliare introdotte con il Decreto Sblocca Italia del 2014.

Nell’ambito del progetto è stato realizzato una piccola guida-vademecum sul Rent to buy, questa nuova opportunità a disposizione dei consumatori che desiderano comprare casa, ma non dispongono nell’immediato della liquidità necessaria per l’acquisto.

Il contratto rappresenta infatti una modalità del tutto nuova, che ancora molti consumatori non conoscono. La guida cerca quindi di informare e chiarire quelli che possono essere i dubbi più frequenti.

CHE COS’È IL RENT TO BUY?

Il rent to buy rientra tra i nuovi contratti finalizzati a facilitare l’acquisto di immobili, (destinati ad uso abitativo e non), in un periodo in cui l’accesso al credito mediante i mezzi convenzionali (mutuo, altre forme di finanziamento etc.) risulta piuttosto problematico.

Oggi, per l’accensione di un mutuo, salvo gli altri requisiti reddituali, è necessario, versare almeno il 25/30% dell’importo totale (dovendosi escludere la stipula di un mutuo al 100%, sull’importo capitale).

Il rent to buy è disciplinato dal “solo” articolo 23 del Decreto Legge 133/2014 (convertito nella Legge 164/2014). Un solo articolo, dunque, per una disciplina piuttosto complessa, tenuto anche conto della legislazione Italiana che riserva determinate tutele al contratto di locazione tradizionale

MA COME FUNZIONA IN PRATICA?

Il rent to buy, assomiglia al “leasing immobiliare” – pur differenziandosene per certi aspetti tecnico/giuridici – in quanto prevede l’immediata concessione in godimento del bene immobile, con diritto (per intenderci, con “facoltà” e non con “obbligo”) per il conduttore/acquirente di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento quella parte dei versamenti indicata nel contratto.

Non vi è un termine di durata, in realtà, salvo la durata che sia convenzionalmente stabilita dalle parti contraenti. Il contratto di rent to buy riguarda tanto gli immobili concessi ad uso abitativo, quanto quelli concessi ad uso diverso.

CI SONO LIMITI ALL’AMMONTARE DEL CANONE, COME PER ALCUNE TIPOLOGIE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE?

La risposta è negativa. Quello che conta però è dividere all’interno del contratto in modo netto, le spese destinate al corrispettivo della compravendita, da quelle destinate al godimento dell’immobile. Ciò è anche importante ai fini fiscali, nel senso che la tassazione (diretta o indiretta) cambia a seconda che il corrispettivo sia destinato a prezzo dell’acquisto o al canone. Senza contare eventuali inadempimenti.

MA COME FACCIO A STIPULARE UN CONTRATTO DI RENT TO BUY?

Purtroppo – essendo opportuno, per la tutela delle parti (ma purtroppo dell’inquilino/acquirente), trascrivere il contratto – è necessario, per la stipula, la presenza di un notaio, non essendo sufficiente rivolgersi alle associazioni di consumatori e/o di proprietari di case e/o di inquilini. Si vuole dire che il contratto di rent to buy, non stipulato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (da un Pubblico Ufficiale), non potrebbe essere trascritto in Conservatoria, a norma dell’articolo 2643 del Codice Civile. La trascrizione del contratto di rent to buy – come anticipato – è opportuna perché lo rende opponibile ai “terzi”, locatore/venditore, che, salvo abbiano particolari privilegi sul bene (per esempio un’ipoteca), non potranno soddisfarsi su di esso, se non dopo la rinuncia all’ acquisto del conduttore/acquirente. In tale contesto, le associazioni di consumatori, di proprietari e/o i sindacati inquilini, possono però fare opera di informazione e di consulenza (sia in sede di stipula che di contenzioso successivo), nonché di consegna degli schemi contrattuali.

CHI PAGA LE SPESE NECESSARIE PER LA MANUTENZIONE DELLA CASA?

Semplificando – cosi come accade nell’usufrutto, le cui norme sono richiamate nell’articolo 23 in commento – al locatore/venditore compete la manutenzione straordinaria dell’immobile, mentre al conduttore/acquirente compete la “custodia” e la manutenzione ordinaria e in generale le spese per l’uso dell’immobile, cioè quelle relative ai consumi (acqua, luce, gas etc.).

E IN CASO L’INQUILINO/ACQUIRENTE NON PAGHI? E IN CASO IL LOCATORE/VENDITORE NON VOGLIA PIÙ VENDERE?

Tralasciando i tecnicismi, di cui non è il caso di occuparsi in questa sede, legati alla peculiarità dei contratti di locazione e alla loro patologia (cioè ai casi di inadempimento), non rimane che rivolgersi alle associazioni di categorie di proprietari ed inquilini e/o alle associazioni di consumatori, che con i loro uffici legali possono tutelare le parti in causa. Se l’inquilino/acquirente non versa il corrispettivo – ad esempio – si può chiedere la risoluzione del contratto, con conseguente riconsegna di locali; trattenimento da parte del concedente del corrispettivo per il pagamento dei canoni; trattenimento da parte del concedente del corrispettivo (quantomeno parziale), per la vendita; trattenimento della cauzione (se versata).

Tra l’altro, all’atto della stipula, per il caso di mancato pagamento degli affitti, è possibile prevedere una fideiussione o comunque una garanzia (da parte di una banca, di una assicurazione o di un parente), con cui un terzo si obblighi a pagare per conto dell’inquilino/acquirente, in caso di inadempimento.

Ove invece sia il locatore/venditore, che non vuole vendere, si può portarlo in giudizio, per conseguire comunque il trasferimento della proprietà dell’immobile (articolo 2932 del Codice Civile), previo versamento di quanto dovuto, dall’inquilino/acquirente e/o chiedere la risoluzione del contratto, con restituzione del doppio della caparra (se versata) e di quanto versato a titolo di corrispettivo per l’acquisto.

E LA TASSAZIONE?

Semplificando: il corrispettivo dell’uso si dichiara come un normale canone di locazione e così il corrispettivo della compravendita. Il contratto di rent to buy è anche soggetto ad imposta di registro, con aliquota del 2%, sui canoni di locazione (salvo opzione cedolare secca, per gli immobili ad uso abitativo) e del 3% sul corrispettivo della compravendita.

Condividi

FacebookTwitterLinkedin
© AntWorks - siti e software web 3 Media Studio Web Design