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13 Giugno 2016

A distanza di un anno, l’Osservatorio SuperMoney torna sul tema mutuo prima casa e Job Act, cercando di valutare le concrete possibilità di acquistare casa riservate ai giovani lavoratori

A distanza di un anno dall’entrata in vigore del Jobs Act, introdotto con il Decreto Legislativo n. 23/2015, gli esperti dell’Osservatorio SuperMoney tornano a chiedersi quali sono le reali possibilità di ottenere un mutuo prima casa per un giovane lavoratore in possesso di un contratto a tempo indeterminato a tutele crescenti. Del resto con i tassi d’interesse ai minimi storici e il progressivo calo dei prezzi medi degli immobili, sono davvero tanti i risparmiatori che hanno deciso di rivalutare la possibilità di acquistare una nuova abitazione.

Per valutare le chance di accesso a un mutuo da parte dei lavoratori under 35, gli esperti di SuperMoney hanno interpellato nuovamente gli istituti bancari coinvolti nell’indagine dell’anno scorso (Banca Sella, CheBanca!, Intesa Sanpaolo, Ubi Banca e UniCredit) con l’intento di stabilire se ci sia una correlazione tra l’entrata in vigore della Riforma del lavoro e la recente ripresa del mercato creditizio. In particolare, alle banche coinvolte è stato chiesto di analizzare i principali costi (spese istruttorie, ammontare della rata, taeg) previsti per accendere il mutuo e la liquidità erogata rispetto al valore dell’immobile. Per la ricerca è stato considerato un ipotetico giovane mutuatario di età compresa tra i 25 e i 30 anni, con un contratto di lavoro a tempo indeterminato a tutele crescenti con un RAL di 25.000 euro. Infine è stato preso in considerazione un’immobile di 200.000 euro, ovvero di un prezzo in linea con la media del mercato immobiliare italiano. Vediamo quindi di seguito i risultati dell’indagine effettuata

Chi può accedere a un mutuo under 35?

Nel 2015 il Governo aveva annunciato che in seguito alla Riforma dei Lavoratori ci sarebbe stata da parte delle società finanziarie e delle banche una maggiore apertura verso le richieste di accensione di mutui prima casa avanzate dai lavoratori under 35 con contratto a tempo determinato a tutela crescente. Nella pratica, però, le banche che sono state interpellate per questo studio sono disposte a concedere solamente il 50-60% del valore dell’immobile. A carico del giovane lavoratore resta quindi la quota mancante (l’altro 50%) che, nella maggior parte dei casi, risulta essere una quota piuttosto onerosa per il lavoratore under 35 che, mediamente, percepisce uno stipendio appena sufficiente per pagarsi un affitto se vive fuori casa. Ecco che in questi casi spunta la figura del garante, l’elemento che rende le banche generalmente più generose e disponibili a concedere maggiore liquidità. L’intervento di una persona che possa garantire il pagamento delle rate in caso di momentanea difficoltà dell’intestatario del mutuo sembra essere per le banche una valida forma di garanzia. Nel caso di CheBanca!, ad esempio, il garante rimane la condizione sine qua non per erogare un finanziamento fino a 160.000 euro, rispetto a un mutuo di 120.000 euro portando l’LTV fino all’80%

Quanto costa accendere un mutuo prima casa?

Prendiamo un ipotetico giovane lavoratore con un’età compresa tra i 25 e i 30 anni che abbia un contratto di lavoro a tempo determinato a tutele crescenti e una RAL (Retribuzione Annua Lorda) di 25.000 euro all’anno. Quanto gli verrà a costare l’accensione di un mutuo prima casa prendendo come riferimento un valore dell’immobile pari a 200.000 euro?

Stando ai risultati della simulazione i costi per i mutui a tasso fisso sono i seguenti:

Banca Sella: mutuo di 110.000 euro, LTV 55%, durata mutuo 25 anni, taeg 3,41%, spese istruttorie 250 euro, rata di 527,38 euro;

CheBanca! (con garante): mutuo di 160.000 euro, LTV 80%, durata 30 anni, taeg 3,05%, spese istruttorie 960 euro, rata di 665,11 euro;

CheBanca! (senza garante): mutuo di 120.000 euro, LTV 60%, durata mutuo 30 anni, taeg 2,69%, spese istruttorie 720 euro, rata di 476,64 euro;

Intesa Sanpaolo: mutuo di 100.000 euro, LTV 50%, durata mutuo 30 anni, taeg 2,525 %, spese istruttorie 400 euro, rata di 387,37 euro;

Ubi Banca: mutuo di 100.000 euro, LTV 50%, durata mutuo 20 anni, taeg 2,55%, spese istruttorie 959 euro, rata di 524,60 euro;

UniCredit: mutuo di 100.000 euro, LTV 50%, durata mutuo 20 anni, taeg 2m70%, spese istruttorie 500 euro, rata di 530 euro.

Per quanto riguarda invece i mutui a tasso variabile i costi sono i seguenti:

Banca Sella: mutuo di 110.000 euro, LTV 55%, durata mutuo 25 anni, taeg 1,61%, spese istruttorie 250 euro, rata di 432,22 euro;

CheBanca! (con garante): mutuo di 160.000 euro, LTV 80%, durata mutuo 30 anni, taeg 1,86%, spese istruttorie 960 euro, rata di 570,81 euro;

Intesa Sanpaolo: mutuo di 100.000 euro, LTV 50%, durata mutuo 30 anni, taeg 1,211%, spese istruttorie 400 euro, rata di 324,77 euro;

Ubi Banca: mutuo di 100.000 euro, LTV 50%, durata mutuo 20 anni, taeg 1,52%, spese istruttorie 950 euro, rata di 477,17 euro;

UniCredit: mutuo di 100.000 euro, LTV 50%, durata mutuo 20 anni, taeg 1,47%, spese istruttorie 500 euro, rata di 473 euro.

Gli assunti con il Jobs Act possono quindi comprare casa?

In conclusione, “Nonostante il forte calo dei tassi di interesse e la progressiva contrazione dei prezzi degli immobili, rendano il momento particolarmente propizio all’investimento, è evidente come alcuni fattori ostacolino di fatto l’accesso dei giovani lavoratori al mercato creditizio italiano” - commenta Antonio Borgonovo, amministratore delegato di SuperMoney. La Riforma del lavoro ha dato una forte scossa al mercato del lavoro ma il contratto a tutele crescenti non rappresenta ancora una valida garanzia per gli istituti bancari. Al Governo non resta quindi che rimboccarsi nuovamente le maniche e mettersi al lavoro per garantire ai giovani lavoratori maggiori garanzie così da favorire in modo più diretto il loro accesso al mercato del credito immobiliare.

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