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19 Ottobre 2016

Il rent to buy: il momento dell'acquisto

Nell’ambito del progetto New buy, realizzato da Codici, Casa del Consumatore, Codacons e Casa Consum e finanziato con il contributo di Regione Lombardia, vogliamo oggi parlarvi del rent to buy e, in particolare, del momento in cui dovrebbe concretizzarsi la compravendita del bene.

Il rent to buy è una nuova forma contrattuale introdotta dal Decreto Slocca Italia del 2014, che prevede la consegna immediata da parte del cedente di un immobile ad un conduttore, a fronte del pagamento di un canone. Dopo il periodo di tempo previsto dal contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendone dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Il canone sarà composto da due componenti distinte; una parte sarà destinata al pagamento per l’utilizzo dell’immobile, l’altra andrà a costituirne l’anticipo per l’acquisto e verrà, quindi, stornata dal prezzo finale di acquisto.

Alla scadenza del periodo pattuito nel contratto possono verificarsi tre opzioni:

- il conduttore acquista, come previsto, il bene dal concedente;

- il conducente non concede al conduttore la possibilità di acquistare il bene;

- il conduttore rinuncia al diritto di acquisto del bene.

Nel primo caso, il conducente vende al conduttore l’immobile al prezzo stabilito da cui viene detratta la somma di tutte le parti dei canoni versati a titolo di anticipo sulla vendita.

Poiché la trascrizione del rent to buy, produce, a tutti gli effetti, un vincolo legale sul bene, è opportuno conoscere quali sarebbero le conseguenze della mancata realizzazione della compravendita negli altri due casi.

Prima di tutto, è necessario specificare che, al momento della trascrizione del rent to buy, il conducente acquisisce un diritto prenotativo sull’immobile, che gli concede la possibilità di acquistare il bene allo stato in cui si trovava al momento della stipula dello contratto, a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati.

Nel caso in cui il conducente non rispetti il suo obbligo alla vendita dell’immobile alla scadenza del periodo stabilito dal contratto, il conduttore può richiedere la risoluzione dello stesso. In tal caso, il conducente è obbligato “a restituire la parte dei canoni da imputare alla vendita, maggiorati degli interessi legali. Le parti hanno anche la possibilità di decidere diversamente ma solo in senso peggiorativo (ad esempio, attribuendo anche una penale a carico del conducente inadempiente).

Il mancato esercizio del diritto d’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce, invece, un adempimento contrattuale da parte del conduttore; in tal caso, il conducente ha, però, diritto alla restituzione dell’immobile e a trattenere i canoni per la parte imputata alla vendita nella misura stabilita dal contratto.

Per questo motivo, è molto importante che le parti definiscano, in sede contrattuale, la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto della proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.

Il Decreto disciplina anche i casi di fallimento del conduttore o del conducente e la situazione in cui, il conduttore sia moroso dei canoni disposti dal contratto.

Per ulteriori informazioni o chiarimenti potete contattare Casa del Consumatore al numero 02/76316809 o scrivere a: info@casadelconsumatore.it.

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