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18 Marzo 2009

Guida per il consumatore

Quando si decide di acquistare o ristrutturare una casa, si richiede un finanziamento alla banca, che prende il nome di mutuo. Attraverso il mutuo, quindi il consumatore riceve l’importo richiesto contro la restituzione dilazionata nel tempo (durata del mutuo) dell’importo concesso (capitale erogato) e il pagamento di interessi da calcolare sulla base di un parametro finanziario (tasso di interesse). Gli importi pagati periodicamente alla banca comprensivi di una quota del capitale e degli interessi (rata), possono avere una cadenza mensile o annuale.

Oltre ai costi derivati dall’accensione di un mutuo, quando si acquista una casa si può incorrere in altre spese accessorie (per istruttoria della pratica, perizia sul bene, premi assicurativi, costi notarili, ecc.). L’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) è un indice che gli intermediari devono obbligatoriamente rendere noto al cliente prima della sottoscrizione del contratto e che offre una sintetica misura del costo complessivo del finanziamento.

In generale il mutuo può essere a tasso fisso o a tasso variabile, a seconda appunto se il tasso di interesse rimane costante per tutta la durata del finanziamento, oppure variare nel corso del tempo, in più o in meno rispetto a quello iniziale in base all’andamento di un determinato parametro scelto dalla banca (tasso EURIBOR).

La rata del mutuo, invece dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili, rate costanti, ma anche crescenti o decrescenti, con tasso fisso.

Durata

La durata del mutuo è decisa dal consumatore in base alle proprie risorse economiche e di solito varia da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30/40 anni. La scelta della durata è importante perché da essa dipende l’importo della rata sia per la quota capitale sia per quella interessi.

Infatti, a parità di importo erogato, se il mutuo è breve il consumatore avrà una rata più elevata da corrispondere, ma minori interessi, al contrario una durata del mutuo più ampia, comporterà rate di minor importo, in quanto diluite su un arco temporale più lungo, ma allo stesso tempo interessi più elevati.

Tasso di interesse

In cambio del prestito concesso la banca richiede gli interessi, i quali sono calcolati in base al tasso percentuale, al capitale erogato e alla durata del mutuo.

Il tasso di interesse, che deve essere previsto espressamente nel contratto, è calcolato sulla base di parametri riscontrabili sui mercati monetari e finanziari, a cui la banca aggiunge una maggiorazione (spread). Questa maggiorazione applicata dalla banca cresce in relazione alla durata del contratto. Nel caso di tasso fisso il parametro di riferimento è l’EURIRS (euro Interest Rate Swap); mentre nel caso di tasso variabile il parametro di riferimento è l’EURIBOR (euro Interbank Offered Rate).

Si dice che il tasso di interesse è fisso perché una volta concordato, rimane uguale per tutta la durata del contratto. Al contrario del tasso variabile, il quale invece segue l’andamento del parametro finanziario di riferimento e quindi gli interessi, da calcolarsi sul capitale da rimborsare, potranno modificarsi, in rialzo o in ribasso, fino alla scadenza del mutuo, con impatti sull’importo della rata da pagare.

A parità di durata, in genere, i tassi fissi sono più elevati di quelli variabili, ma consentono di conoscere con certezza l’ammontare del debito complessivo e delle rate periodiche.

Rata

La rata ovvero la somma che il consumatore versa periodicamente alla banca per la restituzione del prestito, è composta da una quota capitale (che riduce progressivamente il prestito erogato dalla banca), e da una quota interessi, calcolata sulla base del tasso.

Il pagamento della rata può avvenire a cadenza mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

L’importo della rata dipende dall’importo richiesto alla banca, dalla durata del contratto e dal tasso di interesse applicato. Ritardi nel rispetto delle scadenze possono comportare l’applicazione di ulteriori oneri (interessi di mora) e, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto da parte della banca accompagnata dalla richiesta di immediata restituzione del capitale residuo.

Novità sui mutui

Il decreto legge n. 185 del 2008, convertito nella L. n. 2/2009, nell'ambito delle misure finanziarie a sostegno delle famiglie ha introdotto alcune novità sul mutuo bancario a tasso variabile; le disposizioni si applicano ai mutui finalizzati all'acquisto dell'abitazione principale in essere al 31 ottobre 2008 e a quelli stipulati a partire dal 1° gennaio 2009.

In particolare:

  1. a partire dal 1° gennaio 2009 le banche e gli altri intermediari finanziari devono assicurare al cliente la possibilità di stipulare mutui a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca Centrale Europea, cd tasso BCE; ciascun intermediario dovrà assicurare che il tasso complessivamente applicato a tale tipologia di mutuo sia "in linea" a quello offerto con le altre forme di mutuo a tasso variabile;
  2. gli intermediari che offrono mutui a tasso variabile indicizzati al tasso BCE sono tenuti a dare adeguata pubblicità e trasparenza a tale tipologia di prodotto; in osservanza delle disposizioni emanate in materia dalla Banca d'Italia, gli intermediari devono predisporre un documento contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti, il quale:
  • elenca tutti i prodotti di mutuo offerti;
  • indica in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle operazioni di mutuo con modalità tali da agevolare per la clientela la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti.

Estinzione anticipata e portabilità del mutuo

L’introduzione del Decreto “Bersani” n. 7/2007, convertito poi nella legge n. 40/2007, ha determinato significative novità nel rapporto tra clienti e banche per l’erogazione dei mutui, in particolar modo in merito all’estinzione anticipata e alla portabilità del mutuo.

Estinzione anticipata

Mediante l’estinzione anticipata, il cliente può decidere, prima della scadenza contrattuale prevista, di rimborsare totalmente o parzialmente il finanziamento.

Grazie al decreto Bersani, per i contratti di mutuo stipulati dopo il 2 febbraio 2007, non è più previsto il pagamento di una penale sull’estinzione anticipata del mutuo, come accadeva in precedenza. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle.

Per i mutui sottoscritti, invece, prima del 2 febbraio 2007, e quindi in essere a tale data, le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte; la misura della riduzione è stabilita da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le organizzazioni dei consumatori, siglato il 2 maggio 2007.

L’accordo ha individuato le misure massime della commissione di estinzione, in termini percentuali del capitale ancora da restituire, che le banche possono richiedere ai clienti sulla base delle caratteristiche del mutuo (a tasso fisso/variabile/misto), in relazione alla data di stipula del contratto di mutuo e al periodo residuo di ammortamento del mutuo.

In particolare l’ABI e le associazioni dei consumatori hanno concordato le penali di estinzione, per i tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, nella misura di:

  • nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo;
  • 0,50 punti percentuali nei restanti casi.

Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 le penali sono fissate in 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

L’accordo contiene anche l’introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono commissioni di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite dall’accordo stesso, introducendo in questo caso ulteriori riduzioni.

Il cliente che estingue un mutuo già in essere al 2 febbraio 2007 ha il diritto di chiedere l’applicazione del citate riduzioni.

Portabilità del mutuo

La cosiddetta portabilità del mutuo, permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il mutuo con una nuova banca, che ad esempio propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita.

Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate.

Grazie al decreto Bersani, si è reso più agevole tale operazione, grazie anche all’annullamento delle clausole contrattuali che ne impedivano ovvero ne rendevano oneroso il passaggio per il cliente.

Cancellazione dell'ipoteca

Anche la cancellazione dell’ipoteca prestata dal debitore a garanzia del pagamento del mutuo è stata resa più semplice, dalla nuova normativa, riducendo i tempi di realizzazione. Prima dell’intervento legislativo, per far venir meno la garanzia occorreva seguire una procedura articolata sostanzialmente in tre fasi: estinzione anticipata del finanziamento in misura integrale; stipula di un atto notarile con il quale la banca incaricava il notaio di procedere alla cancellazione; esecuzione effettiva della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio.

Oggi invece tale procedura è molto più veloce, infatti, la cancellazione dell’ipoteca è diventata una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo. In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere entro trenta giorni al conservatore, cioè l’ufficio pubblico dei registri immobiliari, la relativa comunicazione senza applicare alcun onere. Il conservatore, una volta ricevuta la comunicazione e decorso il termine di trenta giorni dal rilascio della citata quietanza, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.

A conclusione possiamo dire che chi decide di accendere un mutuo presso una banca deve stare sempre molto attento e valutare una serie di elementi al fine di scegliere la tipologia di finanziamento più adatta alle proprie esigenze e alle proprie risorse finanziarie. In particolare deve fare un’attenta valutazione del peso della rata sul proprio reddito, anche futuro, e sulla propria capacità di risparmio. Scelte ponderate e consapevoli richiedono attenzione su: importo del finanziamento, durata del contratto e tipologia di tasso.

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